Tabela SAC — Sistema de Amortização Constante
A Tabela SAC é o sistema de amortização em que as parcelas são decrescentes: você paga sempre a mesma fatia da dívida (a amortização), e como o saldo devedor cai mês a mês, os juros — e a parcela — vão diminuindo. É o sistema mais comum no financiamento de imóveis. Gere a tabela completa abaixo e veja, parcela a parcela, quanto é juro, quanto abate a dívida e como o saldo cai.
Como funciona o cálculo da Tabela SAC
A sigla SAC significa Sistema de Amortização Constante. A cada mês, a parcela é a amortização somada aos juros sobre o saldo devedor:
parcela = amortização + taxa·saldo_devedor A amortização é fixa e vale o valor financiado dividido pelo número de meses. Como o saldo cai sempre pela mesma fatia em reais (a amortização), os juros — que incidem só sobre o que ainda se deve — ficam menores a cada mês. Por isso a parcela começa alta e termina baixa, e o total de juros é menor que na Tabela Price (parcelas fixas).
Exemplo numérico
Suponha um financiamento de R$ 110.500 em 360 meses a 0,72% ao mês. A amortização é constante:
amortização = 110.500/360 = 306,94 1ª parcela = 306,94 + 0,72%·110.500 = R$ 1.102,54
2ª parcela = 306,94 + 0,72%·(110.500 − 306,94) = R$ 1.100,33
3ª parcela = 306,94 + 0,72%·(110.500 − 613,88) = R$ 1.098,12 … e assim por diante, caindo cerca de R$ 2,21 a cada mês.
A última parcela fica perto de R$ 309,15 (a amortização mais o juro do saldo final). Esses são exatamente os valores que a calculadora acima gera quando você usa esses números — experimente trocar pelo seu caso.
Como descobrir a taxa a partir da 1ª parcela
Se você conhece só o valor financiado, o número de meses e a primeira parcela, dá para isolar a taxa. A 1ª parcela é a amortização (o saldo dividido pelos meses) somada aos juros sobre o saldo cheio do primeiro mês — e daí se isola a taxa:
1ª parcela: p = V/n + i·V
isolando a taxa: i = p/V − 1/n Onde p = 1ª parcela · V = valor financiado · n = nº de meses · i = taxa de juros ao mês.
No exemplo: i = 1.102,54/110.500 − 1/360 = 0,72% ao mês. Use a aba
"Descobrir a taxa" na calculadora para fazer essa conta com os seus
valores.
Correção monetária (TR)
Em financiamentos de longo prazo é comum haver correção monetária, em geral pela TR (Taxa Referencial) — um índice de atualização contratual, não de inflação (alguns contratos novos usam o IPCA). Na Tabela SAC, a TR não é somada aos juros: o saldo devedor é primeiro atualizado pela TR e, sobre esse saldo já corrigido, incidem os juros do contrato para formar a parcela. Por isso, em contratos com TR, as parcelas reais podem não cair de forma tão regular quanto na simulação sem correção.
Dúvidas comuns
Tabela SAC ou Tabela Price: qual paga menos juros?
Com o mesmo valor, prazo e taxa, a SAC paga menos juros no total, porque amortiza a dívida mais rápido. A contrapartida é que as primeiras parcelas da SAC pesam mais no orçamento. Veja o comparativo completo em Tabela Price vs. SAC.
Como calcular o saldo devedor para quitar a dívida?
No SAC sem correção monetária (TR ou outro índice) nem encargos, o saldo é simplesmente proporcional às parcelas que faltam — a amortização é constante —, então não depende da taxa. Com um indexador corrigindo o saldo, essa relação simples deixa de valer. Calcule a quitação em Saldo Devedor.
Como levar o IOF em conta?
Quando há IOF, ele aumenta o valor financiado — embora o crédito imobiliário habitacional (SFH) costume ser isento de IOF. Num exemplo genérico com IOF de 2,8% sobre R$ 30.000, o valor financiado efetivo passa a ser cerca de R$ 30.840 — basta usar esse número no campo "valor financiado".
E se eu der uma entrada?
Use no campo "valor financiado" apenas o valor que será de fato financiado. Se o bem custa R$ 30.000 e você dá R$ 10.000 de entrada, financia R$ 20.000 — é esse valor que entra no cálculo.
O cálculo é exato para os valores informados. Na prática, taxas reais podem incluir TR, seguros e tarifas (o Custo Efetivo Total) — confirme as condições com a instituição financeira.