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Amortização antecipada do crédito

Por Bruno Tonetto · Revisto em · Como verificamos

Amortizar o crédito antecipadamente é entregar capital além da prestação — e, como os juros de cada mês se calculam sobre o capital em dívida, cada euro amortizado corta juros de todos os meses seguintes. A lei limita a comissão que o banco pode cobrar. Use o simulador para ver quanto poupa nos dois caminhos: reduzir o prazo ou reduzir a prestação.

O que é amortizar

Em cada prestação, uma parte paga os juros do mês e o resto amortiza (abate) o capital em dívida. Um exemplo simples: numa dívida de 1000 € a uma TAN de 4,8%, o juro do mês é 1000 € × 4,8% ÷ 12 = 4 €; um pagamento de 90 € amortiza, portanto, 86 € — o capital em dívida passa a 914 €. A amortização antecipada é este mesmo abate, feito fora da prestação, de uma só vez.

Reduzir o prazo ou reduzir a prestação?

A mesma amortização pode ter dois destinos. No exemplo do simulador — um crédito habitação com 150 000 € em dívida, 25 anos pela frente e TAN de 3,5% (prestação de 750,94 €), amortizando 10 000 €:

Reduzir o prazo é quase sempre a opção que mais poupa: o capital em dívida cai mais depressa e os juros deixam de correr mais cedo. Reduzir a prestação é a escolha certa quando o orçamento mensal está apertado.

A comissão de reembolso antecipado (e a lei)

No crédito habitação (DL 74-A/2017, art. 23.º), a comissão máxima é de 0,5% do capital reembolsado em período de taxa variável e 2% em taxa fixa — a isenção temporária criada em 2022 para os créditos a taxa variável terminou em 31 de dezembro de 2025. No crédito aos consumidores (DL 133/2009, art. 19.º), a comissão só pode ser cobrada em contratos de taxa fixa: 0,5% (se faltar mais de 1 ano) ou 0,25% (1 ano ou menos); a taxa variável está isenta. Há ainda isenções por morte, desemprego ou deslocação profissional no crédito habitação.

No exemplo acima, a comissão de 0,5% sobre os 10 000 € amortizados custa 50,00 € — contra uma poupança de juros de 12 942 €: a comissão raramente muda a conta.

Vale a pena amortizar?

Amortizar «rende» exatamente a taxa do crédito, sem risco e sem impostos. A comparação certa é com o retorno líquido das alternativas: se o crédito custa TAN de 3,5%, só compensa não amortizar se o dinheiro render, depois de impostos, mais do que isso. Com as taxas de depósito habituais, amortizar um crédito caro ganha com folga — e quanto mais alta a TAN, maior o ganho.

Prestação constante (no Excel/Sheets pt-PT):=PGTO(TAN/12; meses; -capital_em_dívida)

Dúvidas comuns

É melhor reduzir o prazo ou a prestação?

Para poupar juros, reduzir o prazo ganha quase sempre — no exemplo da página, poupa 12 942 € contra 5019 € da redução da prestação. Reduzir a prestação vale quando o objetivo é aliviar o orçamento mensal já.

O banco pode recusar ou cobrar pela amortização antecipada?

Recusar, não — o reembolso antecipado é um direito. Pode cobrar uma comissão limitada por lei: no crédito habitação, 0,5% do capital reembolsado em período de taxa variável e 2% em taxa fixa (DL 74-A/2017); no crédito aos consumidores, só em contratos de taxa fixa (0,5%, ou 0,25% se faltar 1 ano ou menos — DL 133/2009). A isenção temporária da comissão nos créditos habitação a taxa variável terminou em 31/12/2025.

Com a Euríbor alta, amortizar vale mais a pena?

Sim. A poupança de uma amortização cresce com a taxa do crédito: amortizar «rende» a taxa que deixa de pagar, sem risco e sem impostos. Quanto mais alta a TAN do momento, maior o ganho por cada euro amortizado.

Qual é a diferença entre amortização, juros e prestação?

Cada prestação divide-se em duas partes: os juros, calculados sobre o capital em dívida, e a amortização, que abate esse capital. Amortizar antecipadamente é abater capital fora da prestação — e é por isso que corta os juros de todos os meses seguintes.

O cálculo é exato para os valores informados. Contratos reais incluem seguros e comissões e, na taxa variável, a prestação é revista em cada refixação da Euríbor — confirme as condições e o valor exato da amortização com o seu banco.

Fonte: Legislação portuguesa — DL 74-A/2017, art. 23.º (reembolso antecipado no crédito habitação), DL 133/2009, art. 19.º (crédito aos consumidores).